Единственное жильё и ипотека при банкротстве

Как действует защита единственного жилья

Статья 446 ГПК РФ и пункт 3 статьи 213.25 закона о банкротстве предусматривают исключение имущества, на которое нельзя обратить взыскание. Для жилья проверяются принадлежность должнику, пригодность для постоянного проживания и отсутствие другого подходящего помещения у гражданина и совместно проживающей семьи.

Одна регистрация по месту жительства не решает вопрос. Значение могут иметь другие квартиры, доли, фактическое проживание и обстоятельства приобретения. При нескольких жилых объектах вопрос о защищаемом помещении рассматривается с учётом интересов семьи и кредиторов.

Почему нельзя обещать абсолютную неприкосновенность

Конституционный Суд в постановлении от 26.04.2021 № 15-П указал, что защита единственного жилья не является безусловной в любой ситуации. Вопросы о явно избыточном жилье и злоупотреблении правом разрешает суд с соблюдением гарантий жилищных прав. Это не означает, что кредитор вправе самостоятельно забрать квартиру или что существует единый автоматический лимит её площади.

До решения о процедуре полезно проверить всю недвижимость и сделки с ней. Переоформление жилья на родственника не заменяет правовой оценки.

Если единственная квартира находится в ипотеке

Для ипотечного жилья статья 446 прямо предусматривает исключение из общей защиты. Вместе с тем статья 213.10-1 закона о банкротстве позволяет заключить отдельное мировое соглашение с ипотечным кредитором в отношении единственного пригодного жилья при соблюдении установленных условий.

Соглашение утверждает арбитражный суд. Согласие остальных кредиторов по общему правилу не требуется, однако необходимо участие соответствующего ипотечного кредитора; при последующей ипотеке действуют дополнительные требования. В соглашении могут участвовать третьи лица. Если есть просрочка, нужно определить порядок её устранения.

Ипотечный долг и залог при таком соглашении сохраняются. Нужно показать реальный источник платежей. Неисполнение соглашения может вновь создать риск обращения взыскания на жильё.

Какие документы подготовить

• Выписки ЕГРН по жилью, долям и другой недвижимости.
• Договор приобретения, кредитный договор, договор ипотеки и актуальный график.
• Сведения об остатке долга и просрочке, переписку с банком.
• Документы о составе семьи, совместном проживании и иждивенцах.
• Сведения о доходах и возможном участии третьего лица в платежах.

С чего начать проверку своей ситуации

Разделите два вопроса: действует ли защита жилья и возможно ли исполнение ипотечного соглашения. Сначала сопоставьте документы, затем обсуждайте условия с банком и специалистом. Устное обещание «квартиру точно оставят» не подтверждает ни позицию кредитора, ни будущее решение суда.

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области применяется федеральное регулирование. Сам регион не предоставляет общей дополнительной гарантии сохранения недвижимости.